Wer das Ziel kennt, kann entscheiden.
Wer entscheidet, findet Ruhe.
Wer Ruhe findet, ist sicher.
Wer sicher ist, kann überlegen.
Wer überlegt, kann verbessern.

(Konfuzius)

Standort- und Marktanalysen

Das Risiko einer Fehlinvestition in eine Touristikimmobilie, der keine ausreichende Nachfrage gegenübersteht, ist inzwischen als deutlich erhöht einzuschätzen.

Die Wettbewerbsintensität am deutschen Markt hat im zurückliegenden Jahrzehnt stetig zugenommen. Zur Erzielung akzeptabler Sicherheiten für Kapitalanleger oder Kreditinstitute wird es unter diesen Bedingungen von zentraler Bedeutung sein zu prüfen, inwieweit ein initiiertes Projekt kraft seiner Grundkomponenten (Grundstück, Lage, Strukturkonzept, Ausstattung, Vermarktungskonzept und Infrastruktur) wettbewerbsfähig und marktverträglich sein wird.

Dies herauszuarbeiten ist die wesentliche Funktion einer Standort- und Marktanalyse als Kernbestandteil einer die Investition vorbereitenden Machbarkeitsstudie.

Nicht selten wurde sie jedoch von den Akteuren der Projektentwicklung vernachlässigt; an die Stelle fundierter Recherchen traten intuitive Entscheidungen. Neben dem gewachsenen Investitionsrisiko spricht auch die zunehmend qualitätsorientierte Kreditvergabepolitik der Banken dafür, dass an dieser Stelle für Initiatoren umdenken angesagt ist.

Es wird künftig nur noch gelingen, initiierte Projekte auf der Grundlage professioneller Markt- und Standortanalysen zu realisieren.

Analyseebene

Verbindung

Entscheidungsebene

Verbindung Verbindung

Standortanalyse

- Standortbesichtigung
- Standortfaktoren
- Standortrahmendaten

Erwartete Veränderung der Standortsituation
Verbindung
  • Ausschluss unzugänglicher Standorte, evtl. frühzeitiger Abbruch der Untersuchung
  • Rangfolge verschiedener Standorte
  • Abgrenzung potentieller Einzugsgebiete
    (1. Stufe)
Verbindung Verbindung

Wettbewerbsanalyse

- direkte Konkurrenzsituation
- indirekte Konkurrenzsituation


Erwartete Veränderung der Wettbewerbssituation
Verbindung
  • aktionsräumliches Verhalten im gegenwärtigen Freizeitverkehr
  • Modifikation der Isochronenabgrenzung
  • Bewertung der erreichbaren Wettbewerbsposition
  • Erste Feststellung der Marktpreise
  • Eruierung von
    Marktnischen durch ein Positionierungsmodell
Verbindung Verbindung

Quantitativ

- Bevölkerungspotentiale
- Soziodemografische Struktur
- Touristisches Potential
- Ausflugspotential
- Ökonomische Faktoren
  (Kaufkraft usw.)
- Individualmobilität
- Allgemeine Trends
  (wirtschaftl. + gesellschaftl.)
- erwartete Datenänderung

Qualitativ

- Bevölkerungsbefragung

Erwartete Veränderung der qualitativen Nachfrage
Verbindung
  • Darstellung des Besucherpotentials
  • Quantitative Nachfragebewertung alternativer Standorte, differenziert nach unterschiedlichen Zielgruppen
  • Ableitung tatsächlich erreichbarer Besuche
  • Ableitung der erreichbaren Umsätze
  • Mittelfristige Prognose der Besucher- und Umsatzzahlen (5 Jahre Minimum)
  • Ableitung konzeptioneller Leitlinien (angestrebte Marktposition, Marktsegmentierungsstrategie, Zielgruppenstrategie, Erlebnisstrategie)
  • Ableitung Marketingleitlinien (Kontrahierungs-, Produkt-, Distributions-, Kommunikationspolitik)
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